Klassische Neubauprojekte sind für den opportunistischen Investor Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung (WGF) derzeit von untergeordnetem Interesse. Ihn reizen viel mehr Revitalisierungen und Umnutzungen, wie der geplante Umbau eines Frankfurter Wohn- und Geschäftshauses in ein Holiday-Inn-Hotel zeigt.
Die WGF wird ihr Gebäude Elb-Hof an der Elbestraße 7 im Frankfurter Bahnhofsviertel in ein Hotel der Premium-Economy- Kategorie mit 116 Zimmern umbauen. Das Unternehmen hatte den Elb-Hof mit 4.643 m2 Gewerbe- und 620 qm Wohnfläche im vergangenen Jahr mit 77% Leerstand erworben. Zuvor hatte es die Deutsche Bahn genutzt. „Wir hatten die Idee einer Umnutzung beim Erwerb bereits im Hinterkopf“, sagt Thomas Cromm, Head of Real Estate Sales der WGF. Die langfristige Vermietung der Büros sei angesichts des hohen Leerstands in Frankfurt dagegen eher unrealistisch.

Vorteilhaftes Objekt
Bei der baulichen Art des Gebäudes habe sich die Hotelnutzung angeboten. „Die Grundrissgestaltung muss passen“, erklärt Cromm. Gerade Hotelbetreiber haben besondere Anforderungen an Gebäude. Der Elb-Hof weise zudem weitere Vorteile auf wie die Lauflage in Bahnhofsnähe und ein mit 42 Garagenplätzen ausreichendes Stellplatzangebot. Es ist zudem keine aufwendige Fassadenerneuerung notwendig. Es müssen lediglich zwei bis drei zusätzliche Fenster je Etage eingebaut werden. Schließlich habe man dort auch den Ausstieg aus den vorhandenen Mietverträgen schnell regeln können. Bei der Pächtersuche konzentriere sich WGF auf Economy- Hotels der Zwei- bis Drei-Sterne-Kategorie. „Die laufen auch in schwierigen Zeiten gut“, sagt Cromm. Bei den Standorten setzt der Investor auf Liegenschaften, die eine gewachsene Urbanität besitzen. Auf einen möglichen Standort in der Bürostadt Frankfurt-Niederrad angesprochen, meint der WGF Mann aber: „Wenn sich dafür eine nachhaltige Nutzung ergäbe, ginge es auch dort.“

Für 20 Jahre vermietet
Für den Elb-Hof hat das Düsseldorfer Immobilienhandelsund Investmenthaus beispielsweise einen Mietvertrag über eine Laufzeit von 20 Jahren inklusive Erweiterungsoption auf 30 Jahre mit Foremost Hospitality abgeschlossen, die dort ein Hotel der Holiday-Inn-Express-Gruppe betreiben wird. „Damit bestätigen wir unser Vertrauen in den deutschen Markt“, sagt Hubert van de Loo, Foremost-Managing-Director, und kündigt eine weitere Expansion in Deutschland an. Lizenzgeber ist die InterContinental Hotels Group. Colliers Property Partners hat den Pachtvertrag vermittelt. Ende kommenden Jahres wird der Umbau dann abgeschlossen sein. Rund 4,2 Mio. Euro will WGF in den Umbau investieren, also ca. 36.000 Euro pro Zimmer. Dem stehen jährliche Mieteinnahmen von rund 850.000 Euro gegenüber. Was Restrukturierungen angeht, hat WGF schon einige Erfahrungen sammeln können und befasst sich besonders mit der Umnutzung gewerblicher Objekte in Wohnformen. Unter anderem hat sie vor einem Jahr das Seniorenpflegeheim eines insolventen Betreibers im Zentrum von Oberhausen modernisiert und für 20 Jahre an das Deutsche Rote Kreuz vermietet. Kurz danach folgten der Erwerb und die Revitalisierung eines Wohn- und Geschäftshauses mit 38 Service-Apartments an der Düsseldorfer Königsallee. Beim Osram-Haus, einem leer stehenden Bürogebäude mit denkmalgeschützter Fassade in Essen, verhandelt WGF derzeit mit Hotelbetreibern. Vor jedem Erwerb wird genau die Drittverwendungsfähigkeit und Mikrolage der Immobilie geprüft. „Es sind weitere Zukäufe in Rhein-Main und Rhein-Ruhr geplant“, sagt Cromm. (law)

Immobilien Zeitung