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Holiday Inn Express City Centre Hamburg

Wirtschaftskrise und Budgethotelboom sei Dank: Die Umwandlung vonBürogebäuden in Hotels gerät wieder häufiger in den Blick der Eigentümer.Allerdings: Auch wenn ein Budgethotel leichter in einem Bürogebäude „passt“als ein Vier-Sterne-Haus, sind die Hürden dennoch hoch, damit sich eineUmwandlung wirtschaftlich rechnet.

Während der Boomjahre auf dem Büromarkt ist die ohnehin schwierige Umwandlungvon Büros in Hotels ins Hintertreffen geraten. Jetzt kommt das Thema Refurbishmentwieder häufiger auf den Radar der Eigentümer. „In den letzten zwei Jahren sind mirverstärkt Überlegungen von Eigentümern aufgefallen, ob ihr Objekt noch fürBüronutzung geeignet ist“, berichtet Ursula Beate Neißer, Leiterin Research bei DTZ.Insbesondere in Berlin habe es dabei einige Umwandlungen in Low-Budget-Hotelsgegeben. Und auch Martin Bowen, Entwicklungsdirektor bei der InterContinentalHotel Group (IHG), berichtet von zunehmenden Anfragen von Büroimmobilieneigentümern.„Die Eigentümer sehen jetzt klarer, dass sie nicht hoffen können, mitbestimmten Objekten vom nächsten Aufschwung zu profitieren“, sagt Neißer.Hilfreich ist auch die starke Expansion der Budgetmarken, die relativ glimpflich durchdie Krise gekommen sind und mittlerweile auch an Innenstadtstandorte wollen. Denndie Billighotels brauchen im Gegensatz zu gehobenen Hotellerie keine großenGemeinschaftsflächen, haben kleinere Zimmer und nicht so hohe Ansprüche an dasäußere Erscheinungsbild und lassen sich deswegen leichter in einem Bürogebäudeverwirklichen, berichtet Jan-Oliver Meding vom Architektur- und ProjektentwicklungsbüroMeding Plan + Projekt (MPP), Hamburg.
MPP hat als Vertreter des Generalübernehmers den Umbau eines Bürogebäudesder Union Investment mit knapp 7.300 m2 in der Lübecker Strasse in Hamburg in einHoliday Inn Express mit 179 Zimmern betreut. Ein weiteres Holiday Inn Expressentsteht unter MPP – Beteiligung ab Mai im Frankfurter Bahnhofsviertel. In demGebäude der Westfälischen Grundbesitz + Finanzverwaltung (WGF) mit 5.200 m2Nutzfläche läuft der Mietvertrag mit der Deutschen Bahn, die das Objekt bereits seiteinigen Jahren nicht mehr nutzt, aus. Über Projekte auch mit anderen Budget-Marken in München, Köln und Düsseldorf verhandelt MPP noch. Ein weiteresVorhaben in Berlin steht kurz vor der Unterschrift: Das Gebäude privater Eigentümersteht seit der Errichtung vor fünf Jahren leer.

Cashflow und Wertsteigerung

Besonders zufrieden zeigen sich die Eigentümer mit dem im Oktober 2009 eröffnetenHoliday Inn Express Hamburg City Centre. Das 1962 erbaute Gebäude das zumDefo Immobilienfonds I gehört, wurde zuletzt von der Hamburger Finanzbehördegenutzt, die aber ihre Standorte zentralisiert hat. „Wir hätten das Haus ohnehinanfassen müssen“, sagt Martin Eberhardt, Geschäftsführer der Union InvestmentInstitutional Property GmbH (UII, früher Defo), und so sei intensiv geprüft worden,welche Nutzung die wirtschaftlich attraktivste sei. Da sowohl der Standort als auchdas Gebäudelayout sehr gut für ein Budgethotel passten, hat sich UII dafürentschieden – und freut sich über das Ergebnis: „Wir haben wieder Cashflow fürunseren Fonds, und auch der Gebäudewert hat sich dank eine langfristigenMietvertrages mit einem guten Betreiber, der Foremost-Gruppe, sehr positiventwickelt“, betont Eberhardt. „Es hat sogar mehrfach Anfragen gegeben, ob wir dasHaus nicht verkaufen.“

Auch die Betreiber haben angesichts begrenzter Entwicklungsflächen in denbegehrten Innenstädten der A-Standorte großes Interesse am Umbau vonBestandsgebäuden. „Ich kenne keine größere Betreibergesellschaft, die sich nichtdamit beschäftigt – mit Ausnahme von Motel One“, erklärt Meding. Bei IHG wird beiAnfragen von Büroanbietern geprüft, ob man sich den Standort vorstellen kann undob sich die Immobilie technisch umbauen lässt. „Wenn das alles passt, bringen wirdie Eigentümer mit einem unserer Franchisepartner zusammen – das ist eineDienstleistung die wir gerne anbieten“, berichtet Bowen. Besonders wichtig ist fürBowen, dass die Markenstandards eingehalten werden können. Wobei einÜberschreiten – zum Beispiel durch größere Zimmer und Gänge – nicht schlimm seinmuss: „Dann wird statt ein Holiday Inn Express ein Holiday Inn aus dem Objekt.“

A&O baut lieber um als neu

Sogar auf Bürogebäude spezialisiert hat sich A&O. Rund zwei Drittel der 13Standorte der Hotelkette waren früher Büros, dazu kommen noch eine ehemaligeFabrik und ein Wohnheim. A&O Chef Oliver Winter hat dabei ein klares Credo: „Jenotleidender eine Immobilie, umso besser.“ A&O kann maximal Rohmieten (alsoUmbauinvestitionen noch nicht gerechnet) zwischen 5 und 6 Euro/m2 zahlen – und„70er-Jahre-Büroleerstand ist für 5 Euro/m2 zu haben“.
A&O kommen dabei zwei dinge zugute: Dem Unternehmen ist vor allem anBahnhofsnähe gelegen, und die einstmals guten Lagen am Bahnhof sind beiBüromietern nicht mehr gewollt. Außerdem gebe es bei Bürogebäuden aus der 60erund 70er Jahren oft Parkplatzprobleme – entweder weil die Stellflächen nicht mehrden Vorhaben entsprechen oder weil sie für heutige Autos zu klein sind. „Wirbrauchen kaum Parkplätze“, sagt Winter und verweist auf eine Pkw-Anreisequotevon unter 2%.

Meistens lohnt es sich doch nicht

Trotz allem wird aber der Umbau von Büros in Hotels ein Teilsegment beiHotelprojektentwicklungen bleiben. So glaubt Meding zwar, dass sich der Markt fürHotelprojektentwicklungen in Richtung Refurbishment von Büros entwickeln wird –weil die interessanten Standorte in den Innenstädten der Metropolen knapp werdenund weil sich am Büroleerstand mittelfristig nichts ändern wird. Allerdings: „ In derRegel lohnt sich das nicht oder ist technisch nicht möglich.“
Knackpunkt sind häufig die Achsmaße, erläutert Meding: Ideal seie hier mindestens16 m, damit auf beiden Seiten des Ganges Standardzimmer entstehen können –alles andere verteuert das Projekt und kann zu Problemen mit dem Franchisegeberführen. Normale Bürogebäude weisen aber meist nur 12 m bis 14 m auf. DasGebäude in der Lübecker Straße in Hamburg sei dagegen ursprünglich alsReifenhandel geplant gewesen und habe entsprechend mit 18 m Achsmaß einenidealen Grundriss für ein Hotel aufgewiesen. Einen Vorteil hat hier auch A&O, das alsHostel je nach lokalen Brandschutzvorgaben unter Umständen schon mit 12 mauskommen kann, betont Winter. Ein weiteres großes Problem ist die Statik. Denndurch die zahlreichen nötigen Versorgungsschächte werde die Struktur desGebäudes perforiert, erläutert Meding.
Sind die Grundvoraussetzungen erfüllt, gehe es darum, möglichst viele Zimmer beimöglichst geringen baulichen Eingriffen unterzubekommen. Je nachdem liegen dieKosten bei den von MPP betreuten Projekten zwischen 20.000 und 40.000 Euro proZimmer – also zum Teil gar nicht so weit unter denen für einen Neubau. Trotzdemkann ein Umbau auch bei ungünstigerer Kostenstruktur attraktiv sein, betont Meding.Etwa, wenn am Standort für einen Neubau kein Baurecht zu bekommen wäre, derEigentümer keine Abschreibungen in der Bilanz auf das nach einem Abrisszwischenzeitlich unbebaute Grundstück vornehmen möchte oder es noch Verträgemit Einzelhandelsmietern im Erdgeschoss gibt. „In Hamburg gab es zum Beispielnoch Mietverträge mit 17 Jahren Restlaufzeit. Die will man natürlich nicht aufgeben.“

(pm)

Frankfurter Allgemeine Zeitung - 21.10.2009